फ्लॅट ताब्यात मिळण्यास विलंब झाल्यास काय करावे?
 |
| What Can I Do If A Builder Hasn't Given Possession Of The Flat? |
रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गृह खरेदीदारांना त्यांच्या सदनिकांचा ताबा मिळाल्यास विलंब होण्याच्या समस्येचा सामना करावा लागतो. सदनिकेचा ताबा फ्लॅट खरेदीदारांच्या ताब्यात देण्यास हा उशीर होणे ही सर्रास प्रथा बनली आहे. गृहनिर्माण प्रकल्प बहुतेक वेळेस उशीर करतात कारण बांधकाम वेळेत बांधकाम पूर्ण करण्यात असक्षम आहे. ताबा घेण्यास होणा या विलंबामुळे उच्च-ईएमआय खर्चाची तरतूद होते आणि त्यात करांचे गंभीर परिणाम देखील असतात. त्या वर्षी घर करदात्यांचे घर असल्यास त्या देय असलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या कर कपातीचा करदात्यास कोणताही फायदा होऊ शकत नाही. त्यामुळे सदनिकांचा ताबा देण्यास होणा अत्यधिक विलंबामुळे खरेदीदारांना त्रास सहन करावा लागणार की नाही, हा महत्त्वपूर्ण प्रश्न निर्माण झाला आहे.
डीएलएफ होम डेव्हलपर्स लि. कॅपिटल ग्रीन्स फ्लॅट बायअर्स असोसिएशन च्या प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाच्या नुकत्याच झालेल्या निर्णयाची चर्चा करते, ज्यात माननीय सर्वोच्च न्यायालयाने असे नमूद केले आहे की बिल्डरने फ्लॅट उपलब्ध करून देण्याच्या कंत्राटी जबाबदार्‍याचे पालन केले नाही. कंत्राटी पद्धतीने ठरलेल्या कालावधीत गृहपालासाठी 'सेवांची कमतरता' असते आणि 'फोरम बायर्स करारा' मध्ये नमूद केलेल्या दरांद्वारे ग्राहक फोरम मर्यादित नसतात आणि फक्त वाजवी नुकसान भरपाई देतात. ग्राहक मंच ठरलेल्या दरापेक्षा पुढे जाऊन वाजवी नुकसान भरपाई देऊ शकेल.
Background
बंगळुरुच्या न्यू टाऊन येथे वेस्टर्न हाइट्स नावाच्या प्रकल्पात खरेदीदारांनी DLF Southern Homes Pvt Ltd., सह निवासी फ्लॅट खरेदी केले होते. सदनिका ताब्यात देण्यास दिरंगाई झाल्यामुळे नुकसान भरपाईचा दावा करत त्यांनी NATIONAL CONSUMER DISPUTES REDRESSAL COMMISSION (NCDRC) समोर तक्रार दाखल केली. फ्लॅट खरेदीदारांनी विकसकासह अपार्टमेंट खरेदीदार करार केला. अपार्टमेंट खरेदीदार कराराच्या कलम ११ (ए) मध्ये तरतूद केली गेली आहे की कराराच्या अंमलबजावणीच्या तारखेपासून जबरदस्तीने काम करण्याच्या तारखेपासून छतीस महिन्यांच्या कालावधीत बांधकाम पूर्ण करण्याचा प्रयत्न विकसकांनी केला असेल आणि सक्तीची परिस्थिती टाळली जाईल. क्लॉज ११ (अ) आणि ११ (बी) मध्ये Force majeure अट घातली गेली ज्यात विकासकाच्या नियंत्रणाबाहेरच्या कारणामुळे विलंब आणि अनुक्रमे सरकारी नियम, ऑर्डर किंवा अधिसूचनांमुळे ताबा मिळवणे अपयशी ठरले.
Flat चा ताबा 36 महिन्यांच्या (Thirty-six months) कालावधीत देण्यात आला नव्हता आणि सदनिका ताब्यात देण्यास दिरंगाई झाल्यामुळे नुकसान भरपाईचा दावा करत सदनिका खरेदीदार एनसीडीआरसी (NCDRC) कडे गेले. एनसीडीआरसी (NCDRC) ने दि. 02/07/2019 रोजीच्या आपल्या आदेशानुसार हे फ्लॅट खरेदीदारांना देण्यास विलंब झाला असल्याचे मान्य केले आणि प्रत्येक महिन्यासाठी प्रत्येक भागासाठी रु.5/- प्रति चौरस फूट दराने भरपाईची तरतूद केली. विलंब या अटीस सहमती दर्शविणाऱ्या खरेदीदारांना त्या व्यतिरिक्त कोणतीही रक्कम घेण्याचा अधिकार नाही. पुढे असे म्हटले आहे की प्रति चौरस फूट पाच रुपये अयोग्य आहे हे सिद्ध करण्यात फ्लॅट खरेदीदार अपयशी ठरले. त्यामुळे तक्रारी फेटाळून लावल्या आणि अपील भारतीय सर्वोच्च न्यायालयात दाखल करण्यात आले.
निकाल आणि विश्लेषण
सर्वोच्च न्यायालयात अपीलातील दोन मुख्य मुद्द्यांचा सामना करावा लागला की फ्लॅट खरेदीदारांना ताबा देण्यास उशीर झाल्याने सक्तीचा त्रास झाला की नाही; आणि दुसरे म्हणजे, फ्लॅट खरेदीदार विलंब झाल्यास त्यांना एक्झिट ऑफर देण्यात आल्या तेव्हा नुकसान भरपाईच्या कंत्राटी दराव्यतिरिक्त भरपाई मिळण्यास पात्र आहेत काय?
उशीराचे स्वरूप आणि इमारतींच्या योजनांच्या मंजुरीस उशीर होण्याचे कारण या संदर्भात कोणतेही ठोस पुरावे उपलब्ध नाहीत, असे कोर्टाने Force majeure इश्यूवर नमूद केले. इमारतीच्या योजनांच्या मंजुरीस उशीर होणे ही बांधकाम प्रकल्पाची सामान्य घटना आहे.
ताब्यात देण्यास दिरंगाईसाठी नुकसान भरपाईच्या मुद्द्यावर, कोर्टाने पायोनियर अर्बन लँड आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर लि. गोविंदन राघवन (Pioneer Urban Land and Infrastructure Ltd vs. Govindan Raghvan) मधील निकालात दिलेल्या तत्त्वांचे पालन केले ज्यात असे दिसून आले की “कराराची अंतिम मुदत होणार नाही. आणि बंधनकारक असल्यास हे दर्शविले गेले की फ्लॅट खरेदीदारांना बिल्डरने केलेल्या करारावर ठिपकेदार मार्गावर स्वाक्षरी करण्याशिवाय पर्याय नाही. अशा एकतर्फी कलमा करारामध्ये समाविष्ट करणे म्हणजे ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 च्या कलम २ (१) (आर) नुसार एक अन्यायकारक व्यापार पद्धती आहे कारण ती बांधकाम व्यावसायिकांकडून सदनिकांची विक्री करण्यासाठी अयोग्य पद्धतींचा अवलंब करीत आहे. ”
विकसकाने 9% व्याजासह बाहेर पडाण्याचा पर्याय दिला ही वस्तुस्थिती म्हणजे फ्लॅट खरेदीदारांना नुकसान भरपाई मिळण्यापासून परावृत्त करू शकत नाही. अस्सल फ्लॅट खरेदीदारासाठी ज्याला सदनिका ताब्यात घ्यायची असेल आणि ज्याने हा फ्लॅट गुंतवणूकदार किंवा फायनान्सर म्हणून नव्हे तर केवळ त्याच्या डोक्यावर छप्पर घेण्यासाठी विकत घेतला असेल तर त्यास फक्त उशीरासाठी अतिरिक्त नुकसान भरपाई देवुन परतावा किंवा एक्झिट ऑफर विकसकास मुक्त करू शकत नाही . विकसक असा दावा करु शकत नाही की जो खरेदीदार फ्लॅट खरेदीच्या कराराशी वचनबद्ध असेल त्याने विकासकाच्या उशीरनंतर झालेल्या भरपाईच्या दाव्याची पूर्तता केली पाहिजे. व्याजासह विचार केल्यास केवळ परतावा देणे एखाद्या अस्सल फ्लॅट खरेदीदाराला फक्त नुकसान भरपाईची रक्कम ठरणार नाही, ज्यास ताब्यात घेण्याची इच्छा आहे आणि प्रकल्पासाठी वचनबद्ध आहे.
Supreme court ने दरवर्षी 6% दराने अतिरिक्त भरपाई दिली. विकासकाद्वारे चौरस फूट प्रतिमाह 5 रुपये दराने भरलेल्या किंवा जमा केलेल्या पैशांच्या व्यतिरिक्त भरपाईची रक्कम देण्यात आली .त्यानंतर, पैसे भरण्यात अयशस्वी झाल्यास, त्या दराने व्याज दिले जाईल पेमेंट होईपर्यंत वार्षिक नऊ टक्के नुकसान भरपाईची रक्कम संबंधित प्रमाणपत्राच्या खरेदी कराराच्या अंमलबजावणीपासून छत्तीस महिन्यांच्या मुदतीच्या तारखेपासून, व्यवसाय प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर ताब्यात घेण्याच्या ऑफरपर्यंत देय असेल.
पुढे डीएलएफ होम्समध्ये पंचकुला प्रा. लि. vs. D S Dhanda (DLF Homes Panchkula Pvt. Ltd. v. D S Dhanda), कोर्टाने असे म्हटले आहे की दीन्ही पक्षांमध्ये झालेल्या Agreement च्या कराराच्या दराखेरीज कोर्टाकडून अतिरिक्त नुकसान भरपाईचा दावा करण्यासाठी अपवादात्मक व कठोर कारणे पुरविणे आवश्यक आहे. सदनिका खरेदीदारांनी सदनिका खरेदीसाठी कर्ज घेतल्याने त्यांना व्याजासह कर्ज परत द्यावे लागणार असल्याने नुकसान भरपाई निश्चित करताना तार्किक दृष्टिकोन (Logical Approach) स्वीकारण्याची गरज असल्याचे सुप्रीम कोर्टाने नमूद केले. ताबा देण्यास विलंब झाल्यामुळे, फ्लॅट खरेदीदारांना त्रास सहन करावा लागतो आणि पर्यायी राहण्याची व्यवस्था करावी लागते ज्यामुळे अतिरिक्त खर्च होईल. म्हणूनच, कोर्टाने असे म्हटले आहे की, जेथे दोन ते चार वर्षांचा अन्यायकारक विलंब झाला आहे, तेथे ग्राहक मंचला वाजवी नुकसान भरपाई देण्याचा अधिकार करारातील मुदतीद्वारे रोखता येणार नाही.
सुप्रीम कोर्टाने या प्रकरणात अखेर फ्लॅट खरेदीदारांचा त्रास मिटवून त्यांना दिलासा दिला आहे. कोर्टाचे म्हणणे आहे की फ्लॅट खरेदीदारांना ताब्यात देण्यास उशीर झाल्यास नुकसान भरपाईचा हक्क आहे आणि सुविधांच्या तरतुदीबाबत फ्लॅट खरेदीदारांना दिलेली आश्वासने पूर्ण करण्यात विकसक अपयशी ठरले आहेत. कोर्टाने असेही म्हटले आहे की Agreement मध्ये करारात नमूद केल्याप्रमाणे दर मर्यादीत ठेवता येत नाहीत आणि असा दावा पक्षाच्या हक्क आणि जबाबदाऱ्यांचे अवास्तव बांधकाम असेल. कराराचा मसुदा विकासकांनी तयार केला आहे आणि विकसक आणि खरेदीदार यांच्यात कोणतेही स्तर नाही. म्हणूनच, फ्लॅट खरेदीदार न्यायाचे गर्भपात टाळण्यासाठी कितीही उशीर झालेला असो किंवा कितीही मर्यादा असू नयेत ते मान्य केलेल्या दरामुळे मर्यादित नाहीत.
Written by Adv. Sarika Khude
Rajgurunagar, Pune