साठे खत (Agreement For Sale) आणि खरेदी खत (Sale Deed) यातील फरक

सारांश: 

विक्री व कराराच्या करारामध्ये त्याच बाबींचा समावेश असला तरी एखाद्या विवाद निर्माण झाल्यास एकावर काही बाबी अंमलात आणण्याचा व दुस-यावर त्याच बाबींच्या मर्यादा येतात हे या लेखाचे विश्लेषण आहे.

विक्रीचा अर्थ समजणे:

विक्री किंमत किंवा शुल्कासाठी मालमत्तेची मालकी हस्तांतरण म्हणून समजली जाते. हे मालमत्तेतील सर्व अधिकारांचे पूर्ण आणि संपूर्ण हस्तांतरण दर्शविते आणि विक्रेता हस्तांतरित मालमत्तेत कोणतेही हक्क राखत नाही. विक्रीची संकल्पना उपकरणांद्वारे प्रभावी केली जाते, ज्यास करार आणि विक्री करारास करार म्हणतात. याव्यतिरिक्त, गिफ्ट डीड, विल्स इत्यादीद्वारे मालमत्ता हस्तांतरित करण्याचे इतर मार्ग आहेत परंतु अशा व्यवहारांमध्ये विचारात घेतलेले नाही, जे कराराच्या विक्री आणि कराराच्या कराराचा मुख्य घटक आहे.

विक्रीच्या कराराचा अर्थ:

मालमत्ता विक्री आणि खरेदीच्या कोणत्याही प्रक्रियेमध्ये आम्ही विक्रीसंदर्भातील करारासह व्यवहार सुरू करतो ज्यास विक्रीचे स्मारक (a Memorandum for Sale) देखील म्हटले जाऊ शकते. हे एक दस्तऐवज आहे ज्यामध्ये पक्षांदरम्यान ठरलेल्या अटी व शर्तींचा समावेश आहे आणि एकदा पैशाची देवाण-घेवाण झाली की संबंधित पक्षांना ते बंधनकारक आहे. हे नेहमीच विक्री कर अंमलबजावणीच्या अगोदर असते आणि उदाहरणार्थ भारतातील काही राज्यांत उदा. महाराष्ट्र. म्हणून, विक्रीच्या करारामध्ये नमूद केल्यानुसार आणि कायदेशीर पावित्र्य आहे असे संपूर्ण व्यवहार पार पाडण्याचे वचन दिले आहे.

सेल डीड चा अर्थ

विक्री करार हा दस्तऐवज आहे जो विक्री करण्याच्या कराराचे पालन करतो आणि कोणत्याही खरेदीदाराच्या बाजूने मालमत्तेची विक्री, असाइनमेंट किंवा हस्तांतरण सबमिट करण्यासाठी मुख्य कायदेशीर दस्तऐवज आहे. हे खरेदीदाराच्या मालमत्तेची मालकी स्थापित करते आणि कोणत्याही व्यवहारामधील मुख्य दस्तऐवज आहे. या दस्तऐवजाच्या अंमलबजावणीचा अर्थ कराराच्या शब्दलेखन केलेल्या अटी व शर्तींनुसार व्यवहार पूर्ण झाला आहे. अंमलबजावणीच्या तारखेपासून 4 महिन्यांच्या आत नोंदणीसाठी कागदपत्र सादर करणे आवश्यक आहे. पुढील 4 महिन्यांच्या अतिरिक्त कालावधीसाठी दंड भरल्यास नोंदणी शुल्क आकारले जाऊ शकते.

कर आणि विक्री कराराच्या करारामधील तुलना:

तपशील	विक्री करण्यासाठी करार	विक्री करार
कागदपत्रांची नोंदणी	नोंदणी करणे अनिवार्य नाही परंतु नोंदणी भारतातील काही राज्यांमध्ये केली जाते. उदा महाराष्ट्र	हे दस्तऐवज संपूर्ण भारतभर मँडेटरीली नोंदणीकृत असावे.
वैधता	साधारणत: ते कराराच्या कलमांनुसार आणि पक्षांमधील परस्पर मान्यतेनुसार असते. तथापी सदर करारामध्ये कराराची कामगिरी पुर्ण करण्याकामी कालावधी दिला नसेल तर करार केल्यापासून कराराच्या कामगिरी करार निश्चित झाल्यापासून किंवा विक्रेता/खरेदीदारास कामगिरी नसल्याबद्दल नोटीस मिळाल्यापासून ३ वर्षे होईपर्यंत	कार्यान्वित केलेली विक्री कर याचा अर्थ असा की शीर्षक बदलले आहे आणि असे शीर्षक आतापर्यंत खरेदीदाराकडे असतील, जोपर्यंत तो यापुढे हस्तांतरित करीत नाही. विक्री कर सही होण्यापूर्वी विक्रेत्याने मालमत्ता कर, उपकर, पाणी आणि वीज शुल्कासारख्या मालमत्तेशी संबंधित सर्व देयके पुर्ण दिली पाहिजेत.
जोखीम हस्तांतरण	पूर्ण शीर्षक पुढे येईपर्यंत जोखीम विक्रेत्याकडे आहे.	स्वाक्षरी केल्यावर, जोखीम पूर्णपणे खरेदीदारास हस्तांतरित केला जातो.
कायदेशीर उपाय	जर कोणताही पक्ष त्याचे पालन करण्यास नकार देत असेल तर तो विशिष्ट कामगिरीचा आणि त्यानंतरच्या नुकसानीचा दावा दाखल केला जाऊ शकतो .	या प्रकरणात खरेदीदाराचे शीर्षक पास झाल्यापासून नुकसानीसाठी दावा दाखल केला जाऊ शकतो
देय प्रक्रिया	पेमेंट्स ज्या प्रकारे पूर्ण होतील त्या विक्रीच्या करारामध्ये निर्दिष्ट केल्या आहेत.	सर्व देयके पूर्ण झाल्यावर संपूर्ण विचारांच्या रकमेसह सेल डीडची अंमलबजावणी केली जाते.
मुद्रांक शुल्क	उदाहरणार्थ, भारतातील काही राज्ये विक्री विक्री कागदपत्राच्या बरोबरीने विक्री करण्याच्या करारावर देण्याची मुद्रांक शुल्क आहे.	विशिष्ट राज्याच्या मुद्रांक अधिनियमानुसार या दस्तऐवजासाठी निश्चित मुद्रांक शुल्क निश्चित केले आहे.
भविष्यातील कायदे	केवळ विक्री करारावर स्वाक्षरी होईपर्यंत ते वैध असते. एकदा विक्री करारावर सही झाली की ती शून्य होते.	एकदा अंमलात आणल्यानंतर ते पुढील कोणत्याही हस्तांतरणापर्यंत कायम लागू होते.
शीर्षक शोध	मालमत्तेच्या शीर्षकाचे संपूर्ण शोध अहवाल विक्रीच्या करारामध्ये आहेत.	अंमलबजावणी पूर्ण होण्यापूर्वी सर्व शीर्षकांची पडताळणी केली गेली.

मालमत्ता हस्तांतरणाची प्रक्रियाः

मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम 54 अंतर्गत विक्रीची व्याख्या खालीलप्रमाणे आहेः

“विक्री” परिभाषित. - '' विक्री 'म्हणजे मालमत्तेचे हस्तांतरण म्हणजे अदा केलेल्या किंवा वचन दिलेल्या किंवा अर्ध-वेतन दिलेल्या आणि अर्ध वचन केलेल्या किंमतीच्या बदल्यात. ... जेव्हा विक्रेता मालकाने त्याच्या मालकीच्या ताब्यात ठेवला तेव्हा जेव्हा विक्रेता खरेदीदाराला किंवा तो निर्देशित करतो अशा व्यक्तीस स्थावर जंगम मालमत्तेची वितरण होते.

अशा प्रकारे, किंमतीला विचारात घेतल्यामुळे एखाद्या कराराद्वारे मालकीची हस्तांतरण विक्रीस समजू शकते आणि ते दिले जाते किंवा देण्याचे वचन दिले जाते. विक्री किंवा विक्री डीडच्या विविध करारावरील मुद्रांक शुल्क लागू राज्य कायद्यानुसार देय आहे. महाराष्ट्रासारख्या राज्यांमध्ये विक्रीच्या करारावर बरेच महत्त्व दिले जाते आणि त्यावर मुद्रांक शुल्क वसूल केले जाते आणि त्याद्वारे ते खरेदीदाराकडे शीर्षक हस्तांतरित करण्याच्या बरोबरीने ठेवले जाते. स्थावर मालमत्ता हस्तांतरणाच्या बाबतीत ज्या किमान किंमतीवर मुद्रांक शुल्क भरावे लागते त्याला सरकारचे दर म्हणतात सर्कल. कोणत्याही खरेदीदाराने दिलेली किंमत मंडळाच्या दरापेक्षा कमी असल्यास मंडळाच्या / शासकीय दरावर मुद्रांक शुल्क भरले जाते. सामान्यत: राज्य सरकार घोषित केलेल्या मूल्यावर किंवा वर्तुळ / सरकारी दरावर मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क वसूल करतात, मालमत्ता हस्तांतरित केल्याच्या मूल्यानुसार जे जास्त असेल. मुद्रांक शुल्कानंतर, मालमत्तेच्या किंमतीच्या 1% नोंदणी फी म्हणून शुल्क आकारले जाते जे इन्स्ट्रुमेंटची नोंदणी करण्यासाठी भरावे लागते.

निष्कर्ष

अशा प्रकारे, विक्रीच्या व्यवहाराच्या वेगवेगळ्या प्रकारांनुसार, दोन्ही दस्तऐवज खरेदीदारास शीर्षक हस्तांतरित करण्यात महत्त्वपूर्ण ठरतात. तथापि, ही कागदपत्रे अंमलात आणण्यासाठी, दोन पक्षांची आवश्यकता आहे उदा: खरेदीदार आणि विक्रेता मालमत्तेच्या हस्तांतरणास हजर असणे आवश्यक आहे. विकल्या जाणा-या मालमत्तेवर निर्विवाद शीर्षक नसल्यामुळे विक्रेत्यास करारनामा विकण्यास किंवा विकण्यास सक्षम असणे आवश्यक आहे. खरेदीदाराच्या बाजूने मालमत्ता व्यक्त करण्यासाठी पैशाचा विचार देखील केला जाणे आवश्यक आहे. मालमत्तेचे हे हस्तांतरण म्हणजे विषय मालमत्तेशी संबंधित हक्क आणि उत्तरदायित्व हस्तांतरित करणे आणि पैशासह अशा हस्तांतरणासह विक्रीचा परिणाम होतो, ज्यास विक्री कराराद्वारे करारित केले जाते आणि अखेरीस विक्री कराराद्वारे निष्कर्ष काढला जातो.

Written by Adv Sarika Khude